婚姻律师|婚前买房婚后共同还贷,离婚要怎么分?

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在泊江律师事务所多年办案以来,我们的离婚律师团队处理过多起的离婚纠纷案件。对于大多数离婚当时人来说,最关心的有两个方面:人(抚养权)和财(共同财产)的事。

那么,离婚财产应该怎么分?婚前买房婚后共同还贷,又应该怎么分?

一、我们先来看一个贷款房子的金额组成方式

A=房子首付

B=房子贷款本金总额

C=房子贷款总利息

D=离婚时房子的总价值(可以双方以市场价协商确认,或者找专业机构评估)

E=婚姻存续期间共同还贷的本金以及利息总额(办理结婚证当天开始算,已还部分可以在还款记录里查看或者到贷款银行打印)

二、再计算出共同还贷部分总额,在房价总款内的比例,计X

X=E÷(A+B+C)

需要注意的是,只要是婚姻关系存续期间的还贷部分,都视为共同还贷。哪怕是由一方承担全部还贷,另一方为家庭主妇、家庭煮夫,也视为共同还贷。

三、最后再看财产分割方式,也就是房子归属一方需要补偿对方的数额Y

(一)若房子归支付首付一方所有

Y=D×X÷2

(二)若房子归非支付首付一方所有

Y=D-D×X÷2

四、公式是否还是有点不太明白?下面以一个离婚案件例子来说明

小刘在2013年贷款购买了一套房子,房子总价为100万,支付了30万首付,剩余70万贷款,贷款20年,总利息为399466元,每月还款4581.11元,每月还款日期为5月25日。

2014年,小刘认识小王确认恋爱关系,并与2015年5月20日登记结婚,同时房子登记依然是小刘名下。婚后,小刘与小王经常争吵,感情越发淡薄,2018年8月,双方决定离婚,约定8月31日办理离婚证。

那么,这个房子应该怎么分?

(一)按照文章上面的公式,房子资金组成为以下方式:

A=300000元

B=700000元

C=399466元

D=1500000元(双方协商确认)

E=4581.11×39=178663.29元

(二)共同还贷部分在房子总价内占比X:

X=E÷(A+B+C)

X=178663.29÷(300000+700000+399466)=12.77%

(三)补偿数额

若房子归小刘(首付方)所有,需补偿小王数额Y:

Y=D×X÷2

Y=1500000×12.77%÷2=95775元

若房子归小王(非首付方)所有,需补偿小刘数额Y:

Y=D-D×X÷2

Y=1500000-1500000×12.77%÷2=1404225元

五、计算方式解释

问:为什么小王(非首付方)只能分到仅仅95775元?

答:因为小王参与还贷部分较少,只有39个月(3年多点)

其实类似小刘和小王的离婚财产分割,法院所支持的补偿方式,均为:夫妻共同还贷部分+增值部分。简单理解,谁出资更多,支持谁分割更多的部分。以上案例,房子归小刘所有的情况下,首付出资为小刘出资、贷款20年的本息,接近17年的本息部分是由小刘偿还,因此支持小刘分割绝大多数房产。

看完本篇文章,相信许多朋友会问:按照这样的分割方式,如果对方是渣男/渣女,那自己不是利益受损严重,又该如何预防?

若对方婚前个人贷款买房,婚后加上自己的名字,则视为对方自愿将房产重新进行处理,那么房产就属于夫妻共同财产,一般情况下会按照平等分割的原则。

泊江律所离婚律师团队提醒:婚前对方个人买房,是否愿意加上自己的名字,还是需要和对方好好沟通。因为房子是否应该加上结婚对象的名字,一直是一个比较有争议的话题,婚姻都需要双方用心经营。